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Última actualización el febrero 28, 2021

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En Creditos-hipotecarios.es como comparador de hipotecas te ofrecemos lo que necesitas a modo de Guía.

La información que precisas en lo que se refiere a la firma de un crédito hipotecario esta aquí.

A continuación te mostramos todo lo que tienes que saber a la hora de firmar uno de estos préstamos sobre propiedad.

Además comparamos las mejores hipotecas del mercado de forma que puedas escoger aquella que mejor se adapta tu situación.

creditos hipotecarios

Te explicamos que es un préstamo hipotecario, para que sirve, cuáles son sus condiciones, cuando debe ser tramitado, donde lo podemos conseguir y mucho más.

Si quieres obtener las mejores condiciones de financiación te damos los consejos que te harán ganar al banco.

También ofrecemos en la web un espacio en donde los clientes puedan resolver sus dudas ya sea del sector bancario o privado.

Si estas tramitando algún tipo de préstamo hipotecario y necesitas asesoramiento pregúntanos, te asesoramos sin coste alguno.

Que son los créditos hipotecarios

La definición es la de un préstamo con aval de inmueble en donde los clientes pueden obtener dinero mediante la aportación de una garantía.

La mayoría de las veces la firma de un crédito hipotecario se usa para la compra o rehabilitación de una propiedad inmobiliaria aunque como iremos viendo hay usos de todo tipo.

Las entidades de crédito que ofrecen esta financiación requieren de la aportación de un bien siendo la mayoría de las veces el bien adquirido.

Es habitual que requieran de garantías adicionales pudiendo ser desde otras propiedades hasta la aportación de avalistas a la operación.

Señalar también que aunque sea una financiación con aval el solicitante también aporta su garantía personal.

En caso de impago el deudor puede responder tanto con las garantías aportadas como de manera personal de forma solidaria.

Por todo ello es importante escoger bien entre todas las opciones financieras disponibles.

Al haber una garantía real el riesgo que corre la financiera es inferior obteniendo así los clientes mayores cantidades de dinero, mejores tipos de interés y mayor plazo.

Para la compra de inmuebles hablamos aquí de préstamos hipotecarios a largo plazo pudiendo llegar hasta los 40 años fácilmente.

Sin embargo con la crisis Subprime de hace unos años este plazo lo han ido reduciendo las entidades minimizando el riesgo financiero.

Hay diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario?

La verdad es que no, son lo mismo.

Cuota Mensual

La cuota mensual es lo que tenemos que pagar mes a mes una vez hemos firmado una hipoteca.

Está compuesta entre la suma de interés más el capital prestado el cual vamos amortizando a medida que vamos pagando.

Los primeros años generalmente solo pagamos intereses pues los bancos es lo primero que nos cobran.

A partir de un tiempo podemos empezar a decir que estamos amortizando.

Esto lo podéis ver fácilmente si pedís a la entidad un desglose de los pagos mensuales hasta vencimiento.

Allí veréis como los primeros años la cuota resultante este compuesta sobre todo de intereses amortizando de esta forma muy poca cantidad de dinero.

La cuota mensual a pagar dependerá de varios factores:

  • El importe o monto que pidas
  • La tasa de interés
  • El plazo de devolución fijado
  • El tipo de cálculo

Vamos a conocer a continuación las diferentes modalidades de cálculo de la cuota.

Sistema de amortización Francés

Es la habitual que vemos en las entidades bancarias.

El sistema de amortización Francés  básicamente es un sistema de amortización constante en el tiempo.

Lo que quiere decir es que la cuota mensual que tendremos que pagar será siempre la misma salvo por las revisiones anuales, semestrales o trimestrales del índice de referencia en donde si podrán haber cambios.

La cuota es la misma en los periodos dentro de las revisiones por las subidas o bajadas del Euribor siempre que sea una hipoteca variable.

Pongamos que te sale una cuota de 400€ al mes, mientras que no haya una nueva revisión del índice de referencia pagaras siempre esa cantidad (capital amortizado + intereses)

De normal es la que siempre vemos firman las entidades bancarias.

A pesar de que la cuota sea la misma lo que si cambias es la cantidad de interés y capital que estamos amortizando.

En los primeros meses de esos 400 euros casi todo será intereses.

A medida que vayamos pagando cuota y en consecuencia amortizando capital la cantidad del tipo de interés será inferior al calcularse siempre sobre el capital pendiente.

Sistema de amortización Americano

El sistema de amortización americano o sistema americano por el contrario es el que vemos no en bancos sino en las hipotecas privadas.

Para los que no sepan lo que son estos créditos hipotecarios en la sección de tipos de préstamos lo explicamos.

A través de este sistema los clientes lo que hacen en la cuotas es pagar únicamente intereses.

No amortizas capital dejando de esta forma la devolución a vencimiento.

Vamos a imaginar que firmas un préstamo de 20 000€ a 5 años y te sale una cuota de 150 euros al mes.

Esos 150 € son solo intereses, no estás amortizando los 20 000 euros que te han prestado.

Durante 59 meses pagas solo 150 euros y el mes 60 pagas de golpe el capital pendiente siendo todo.

La ventaja del sistema americano es que las cuotas son menores.

El inconveniente es que al no amortizar nada los intereses que estas pagando son siempre los mismos al calcularse sobre el capital pendiente

Cuales son los Requisitos para un Crédito hipotecario

En esta sección vamos conocer los requisitos que los clientes tienen que cumplir para poder acceder a uno de estos créditos hipotecarios.

Señalar que estos son diferentes según el tipo de hipoteca que queráis firmar así como la entidad a la que acudáis.

Ahora bien, si podemos generalizar al ser algo que casi siempre se repite.

préstamo hipotecario

Los bancos en ese sentido suelen conceder préstamos hipotecarios hasta el 80% del valor de tasación de la propiedad.

Siempre al menos que la cuota resultante no supere el 30-35% de los ingresos del solicitante.

En caso contrario siempre se adapta la financiación según los ingresos del usuario y no tanto del importe.

Pese a esto hay otras variables que determinan de manera más directa la capacidad de pago del cliente.

Dichas variables son usadas en el análisis de viabilidad de los bancos siendo el motivo por el que aprueban o rechazan las operaciones.

Este análisis se determinara en base a una serie de documentos teniendo que aportarlos el cliente.

  • Disponer de ingresos demostrables pudiendo ser desde una nomina, pensión, autónomo e incluso otros ingresos justificables.

Los mejor valorados por parte de las entidades crediticias son los asalariados así como los pensionistas.

En cambio los autónomos al no contar con ingresos estables sino variables son los peor vistos por parte de las entidades bancarias.

También influye mucho si eres asalariado la antigüedad en la empresa así como si eres fijo o temporal.

Tener un contrato fijo y con antigüedad es bien visto por los bancos a la hora de firmar préstamos sobre hipoteca.

  • Aportar una garantía que esté libre de cargas.

En las hipotecas para la compra de inmuebles la mayoría de las veces esto no es problema.

Sin embargo, además de esta es habitual que los solicitantes tengan que aportar garantías adicionales.

  • Tener un buen historial crediticio.

Si acudes a un banco es importante no estar en listados de morosos como puede ser Asnef.

  • Endeudamiento bajo o controlado es también necesario.

El endeudamiento afecta a la CIRBE del cliente siendo uno de los motivos de la delegación por banco.

Hay más requisitos aunque estos son los principales que vemos en cualquier entidad bancaria.

Documentación en los préstamos hipotecarios

La aportación de documentos siempre es necesaria en la firma de cualquier crédito.

Es en base a esta información que las entidades toman sus decisiones analizando la viabilidad de la operación.

La documentación que suelen pedir es la siguiente:

  • DNI/pasaporte/ Tarjeta de Residencia o NIE.
  • Las últimas dos nominas en caso de que trabajes por cuenta ajena.

Certificado de pensión en caso de ser pensionista.

  • La última declaración de la renta
  • Copia del contrato de trabajo.
  • Si eres autónomo te pedirán las últimas declaraciones trimestrales del IVA.
  • Nota simple actualizada del bien inmueble usado como garantía.
  • Relación del patrimonio del cliente incluyendo bienes como pueden ser propiedades, vehículos, acciones…

Todo lo que tenga valor y que integre tu patrimonio en definitiva.

  • Informe de tasación de la vivienda.

En la firma de un préstamo hipotecario es obligatorio presentar una Tasación Homologada por el Banco de España.

Aquí tienes un listado con todas las tasadoras Homologadas que puedes encontrar.

Por si fuera poco además de todo esto si tienes préstamos en otras entidades te va a pedir la autorización para poder ver tu CIRBE (refleja el endeudamiento financiero del cliente)

En la Cirbe no obstante no aparecen todos los créditos que tienes, solo los de importe superior a los 6000 euros.

Puedo conseguir una hipoteca si estoy en ASNEF

Esto es algo que vamos a ver más tarde, sin embargo os puedo anticipar que si vais por banco será complicado.

Solo cuando la deuda en el registro de morosidad es por deudas pequeñas y no financieras creemos no será problema.

Por el contrario si es por un préstamo impagado no os aconsejamos acudir al banco todavía.

Nuestra recomendación aquí es que primero salgáis del asnef y luego si acudías a la entidad bancaria a solicitar la hipoteca.

hipoteca

Donde sí podéis conseguir préstamos hipotecarios con asnef es en las financieras privadas (lo vemos después)

Como afecta la Cirbe en la firma de un crédito hipotecario

La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es un registro en donde aparecen los préstamos que un titular tiene a su nombre.

Actúa como una base de datos en donde figuran todas las deudas pendientes de pago siempre que sean de un importe superior a los 9000 euros.

Esto responde a una pregunta habitual que realizan muchos clientes siendo ¿Qué deudas aparecen en la Cirbe?

Ahí tenéis la respuesta, aquellas deudas que superan los 9000 euros, si tienes préstamos de menor importe estos no aparecen.

No solo aparecen las deudas de las que seas titular, también aparecen aquellas en las que figures como avalista.

Un error común es pensar que en la base de datos únicamente aparecen los préstamos pendientes de pago que has solicitado tu.

Y no es así, si has actuado como avalista o garante en un crédito superior a 9000 euros para otra persona esta deuda también te figura en la CIRBE.

Lo que hace esta herramienta al fin y al cabo es medir el riesgo que las financieras mantienen con sus clientes.

Y un avalista responde de igual forma que lo podría hacer el titular.

También se hace constar si hay algunos datos significativos de morosidad.

Esta medida lo utiliza el banco para medir la solvencia del cliente a la hora de firmar un crédito.

Cuanto mayor sea el endeudamiento que refleja la Cirbe del solicitante menor serán las probabilidades de acceder al crédito.

También hay que decir que la CIRBE no se actualiza de forma automática.

¿Cuánto tiempo tarda Cirbe?

La base de datos se actualiza mensualmente pues las entidades están obligadas a informar al registro de esta información para que la fuente de información sea segura, fiable, de carácter público pero de consulta privada.

Si acabas de firmar un crédito superior a 9000 euros hace poco hasta dentro de 1 mes no aparece en el registro.

Nadie puede mirar tu Cirbe salvo tu mismo o una entidad con tu autorización (algo obligatorio cuando vas a solicitar un crédito).

Uno de los consejos que solemos dar en la firma de un préstamo precisamente es la de consultar en el Banco de España nuestra relación de deudas personales mediante la Cirbe.

A pesar de todo la Cirbe no ofrece una información detallada acerca de todas y cada una de nuestras deudas sino que solo da una información global.

Y actualmente es junto con el ASNEF uno de los factores más importantes en la solicitud de préstamos hipotecarios por banco.

Junto con los ingresos del cliente, la presencia de morosidad así como la capacidad de pago la CIRBE muestra el riesgo del cliente con otras entidades.

Es decir, el riesgo financiero que actualmente tiene con otras empresas, y eso sin contar aquellas deudas que no se reflejan dentro de la base de datos.

Digamos que puede jugar a nuestro favor pero también en contra según el nivel de deuda que tengamos.

Por último mencionar que solo afecta cuando acudes por banco, las alternativas financieras no lo miran.

Como calcular los gastos de hipoteca

Calcular los gastos de hipoteca la mayoría de las veces se deja en manos de la entidad financiera.

Aun así como clientes podéis también calcular aproximadamente cuales son los gastos de formalización de un préstamo hipotecario siendo lo que vamos a explicar.

prestamos hipotecarios

Generalmente estos son los gastos que tenemos que considerar.

  • Gastos notariales

Son los gastos que se dan con la notaria en donde se firma la operación.

Sus tarifas están establecidas según los aranceles marcados no habiendo mucha diferencia entre cada oficina.

  • Gestoría

Generalmente el gasto de gestoría lo mete la entidad bancaria en la firma de un préstamo.

Suele ser la gestoría de la notaria o bien una gestora con la que colabora la entidad financiera.

Los clientes aquí difícilmente pueden elegir la Gestoria a la que acuden y mucho menos hacer ellos las gestiones.

  • Impuestos por la constitución de hipoteca como puede ser hacienda.

Al igual que el primer punto esta cantidad se puede calcular fácilmente al haber unos porcentajes fijos.

  • Seguros

La cantidad del seguro depende del valor de tasación de la propiedad.

También es algo obligatorio incluso aunque tengas ya un seguro contratado.

  • Tasación

Antes no era necesario tasar el inmueble, desde hace unos años por el contrario que si es necesario según ley hacerlo.

La tasación tiene que ser realizada por una Tasadora homologada teniendo un coste aproximado de casi 400 euros.

  • La nota simple

Es la nota que se pide en el registro de la propiedad.

Es como el informe de tráfico en los vehículos.

Tiene un coste de unos 4€ si la pides en persona y de unos 20€ si la pides por internet.

  • Comisiones de apertura, intermediación, gestión o subrogación entre otras.

Donde conseguir una hipoteca

Aunque la gente da por hecho de que solo los bancos pueden ofertar esta financiación no es así.

Incluso los particulares como otras alternativas de préstamo pueden firmarlos siempre y cuando cumplan con los términos según ley.

Las condiciones del mismo serán diferentes en cada caso.

En la sección de los diferentes tipos según entidad lo vas a poder ver con mayor claridad.

Si quieres saber a qué entidades puedes acudir a solicitar un préstamo hipotecario sigue leyendo.

Todo depende al final de qué tipo de crédito hipotecario es el que estas buscando.

No es lo mismo querer firmar para comprar una propiedad que hacerlo para obtener liquidez urgente.

Según la necesidad que tengamos será mejor acudir a una entidad u otra.

Cuando hacer una subrogación de hipoteca

Una de las dudas que se repiten en el sector financiero tiene que ver con cuando hacer una subrogación de hipoteca.

La subrogación básicamente es el proceso en donde cambias la hipoteca de banco o bien cambias de pagador.

Es una táctica del consumidor para mejorar las condiciones de su hipoteca.

La mayoría de las veces cuando quiere modificar los tipos de variable a fijo, quiere cambiar su índice de referencia o bien por alguna clausula abusiva como puede ser la clausula suelo.

Es decir, mantiene tu préstamo pero lo pasas de una entidad a otra.

Generalmente cuando se hace es porque se buscan mejores condiciones o bien porque tienes un pre acuerdo con alguna otra entidad.

Es un proceso bastante común sobre todo cuando hemos solicitado un crédito para la compra de un inmueble.

Mejores ofertas para hacer una subrogación de hipoteca

Podemos cambiar de un tipo fijo a uno variable al subrogar hipoteca

Si es posible sobre todo cuando quieres pasar una hipoteca a tipo variable a una con tipo fijo.

Hace unos años el tipo de interés fijo bajo de forma importante, sin embargo esta bajada no es la misma que la vista en las variables estando ahora incluso en negativo.

A los bancos el que un cliente se pase a una hipoteca a tipo fijo le interesa pues de esa forma obtiene una mayor rentabilidad.

Al cliente también le puede interesar pues le da mayor estabilidad y seguridad al no verse afectada la cuota mensual por las revisiones según EURIBOR.

Lo que es más complicado será pasar de un tipo fijo a variable.

Con la nueva ley hipotecaria además pasar una hipoteca variable a fija saldrá mucho más barato.

Se establece una reducción de los aranceles notariales y registrales por esta conversión, la comisión bancaria como máximo será ahora del 0,25% si se realiza en los primeros tres años.

Pasados ese plazo no podrá aplicarse ninguna compensación.

Subrogación de hipoteca Que es

La definición de subrogación de hipoteca es la sustituir a alguien o algo en lugar de otra persona.

Por ello hablamos tanto de la posibilidad de que se produzca una subrogación en el acreedor (banco) como del deudor (prestatario)

Puede darse de las dos formas.

Por ejemplo, en un inmueble con hipoteca el comprador puede subrogarse a la hipoteca manteniendo la deuda en la misma entidad, lo que cambia aquí será el deudor o prestatario.

Que gastos se dan al subrogar la hipoteca

Uno de los inconvenientes al querer llevar a cabo este proceso son los gastos que vamos tener que asumir.

La subrogación de un préstamo hipotecario cuesta dinero, y no poco precisamente siendo lo que vamos a ver a continuación.

Este gasto tendremos que abonarlo al hacer las modificaciones que consideremos oportunas.

Este coste no es solo con el banco, también con la administración del estado en forma de impuestos.

  • Comisión por subrogación de hipoteca: Esta fijada por ley en como máximo el 0,5% durante los primeros 5 años. A partir de entonces estará limitado al 0,25%.

Pero, si hemos firmado un crédito hipotecario a tipo fijo nos pueden aplicar una comisión por riesgo el cual no tiene limitación por ley pudiendo llegar hasta el 5%.

  • Registro de la propiedad: Conlleva un gasto aproximado de 70 a 100 euros de media.
  • Notaria: El coste suele estar entre un 0,2 y un 0,5% sobre el capital pendiente.
  • Tasación del inmueble: Puede tener un coste aproximado de 350-400 euros según valor de nuestra propiedad.
  • Gestoría: Suele hacerlo la gestoría de la notaria costando entre 200 y 400 euros.
  • ¿Hay que pagar impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD): La subrogación está exenta no teniendo que abonar nada por dicho concepto.

La comisión que aplican los bancos ha venido sufriendo cambios durante las últimas dos décadas y más ahora tras la reciente ley hipotecaria.

Según la fecha en la que hayamos contratado nuestra hipoteca esta comisión puede ser mayor o menor.

Lo que si podemos decir es que esta se ha ido reduciendo en los últimos años.

Antes del 27 de Abril de 2003: La comisión podía ser de hasta el 1%

Entre el 27 de Abril de 2003 y Diciembre 2007 como máximo era del 0,5%.

Después de Diciembre 2007 se aplica lo que vemos actualmente, el 0,5% en los primeros 3 años y después el 0,25%.

El Proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece un límite de compensación para los bancos si el cliente quiere pasar a tipo fijo.

En caso de aplicarse como máximo será del 0,25% y solo durante los primeros años.

Para terminar con este apartado decir que los gastos de subrogación están dentro de la ley.

Impuestos al hacer una subrogación

A diferencia del impuesto que se paga al constituir un préstamo hipotecario y escriturar un inmueble en la subrogación no se pagan impuestos de ningún tipo.

Ni de IVA ni de IAJD eliminando de esta forma ese posible gasto.

Está exento al 100%.

Novación o Subrogación, ¿cual escogemos?

Hay gente que no está seguro de si hacer una Novación (negociar las condiciones con el banco actual) o bien escoger la subrogación (cambiar de banco)

A continuación vamos a conocer las ventajas de la novación sobre la segunda siendo también otra posibilidad.

Es una táctica más de las que disponen los consumidores para de esa forma mejorar las condiciones del crédito ya firmado.

Decir también que en la Novación nadie te garantiza que el banco vaya a aceptar tu propuesta.

Ahora bien, siempre os aconsejamos intentarlo antes de cambiar de banco pues de esa forma os ahorráis los gastos que esto genera.

Vamos a conocer algunas de las ventajas que nos ofrece la novación hipotecaria:

  • No incurrimos en nuevos gastos financieros.
  • Es un proceso más rápido y simple
  • Podemos mejorar las condiciones hipotecarias de forma más o menos sencilla y más si presentamos a la entidad una oferta de otra entidad.
  • A través de la contratación de otros productos podemos incluso conseguir una aprobación más sencilla.

Tipos de Préstamos Hipotecarios

En esta sección vamos a mostrar los diferentes tipos de créditos sobre hipoteca que pueden conseguir personas y empresas.

Como veréis la clasificación de esta financiación se hace teniendo en cuenta varias variables.

Dentro de nuestro Manual de préstamos hipotecarios hemos creído necesario mencionar las diferentes opciones disponibles.

hipotecas

Luego ya según lo que valore cada uno podrá escoger aquella opción que más le interese.

Según los Tipos de interés

El tipo de interés es lo que las entidades nos cobran por prestarnos el dinero.

Acerca de este tema tenemos que decir los bancos pueden hacer préstamos hipotecarios a tipo fijo, variable o mixto.

La elección de cada una de estas opciones implica cambios muy importantes en la cuota a pagar cada mes.

Bajo nuestro punto de vista es uno de los puntos más importantes a la hora de fijar nuestro crédito.

  • Tipo de interés fijo: La tasa de interés permanece fija y por tanto la cuota mensual que pagaremos cada mes será la misma.

Esa es su ventaja pero también su inconveniente siendo lo que vamos a ver.

Los cambios en el EURIBOR no nos van a afectar, ni en las subidas ni en las bajadas.

Ahora por ejemplo que el Euribor esta en mínimos sale mucho más rentable tener una hipoteca variable.

En cambio al comienzo de la crisis cuando los tipos de interés no hacían más que subir era mejor tener el tipo fijo.

Si buscas un pago fijo que no cambie según las modificaciones de los tipos esta es mejor opción.

Hay que tener en cuenta eso si que en la contratación los tipos de interés fijos son siempre más altos que los variables.

Los plazos que pone la entidad bancaria además son siempre más cortos estando limitados la mayoría de las veces a los 20 años.

  • Tipo de interés variable: La tasa de interés varia anual , semestral e incluso trimestralmente (según el contrato) ajustándose a las condiciones del mercado en base un índice de referencia siendo casi siempre el Euribor.

Antes se usaba el IRPH pero desde hace tiempo que el Euribor es el índice de referencia siendo el que vemos en más del 80% de los créditos sobre hipoteca.

La ventaja de contratar una hipoteca a tipo variable es que al contratar los tipos son más baratos.

También aprovechamos circunstancias como las actuales en donde el Euribor esta en mínimos haciendo pues que la cuota mensual a pagar sea inferior.

Contamos también con plazos de devolución más altos pudiendo llegar a ver  20,30,40 e incluso hasta 50 años en los buenos tiempos.

El inconveniente es que si el Euribor sube la cuota mensual lo hará en la misma proporción.

Euribor como índice de referencia

Aunque hay muchos índices de referencia este es el más importante en España dejando el IRPH en un segundo plano.

Sin embargo las autoridades llevan tiempo buscando un nuevo índice de referencia siendo el Euribor Plus.

De momento no se ha aplicado al haber tenido gran cantidad de fallos en el periodo de prueba pero se espera que se implemente a lo largo del 2018 de forma escalonada.

Este índice de referencia los clientes lo suelen usar para comparar hipotecas.

Si quieres comparar préstamos hipotecarios una de las mejores cosas que puedes hacer es ver los tipos que te ponen según Euribor.

Hay bancos que veras te ponen Euribor +1, a lo mejor otros te ofrecen Euribor + 1,25, otros Euribor + 0,75…

Es una forma simple e intuitiva de ver el coste financiero que tiene cada operación.

Con esto no estamos diciendo desde la web que sea el único factor que tengáis que tener en cuenta pues a la hora de analizar los gastos de una hipoteca son muchas las cosas a valorar.

A continuación te mostramos una lista con algunos de los índices de referencia oficiales a la hora de establecer los tipos de interés:

  • Euribor es la referencia interbancaria a un año.

Es una media de los tipos de interés ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos a 1 año en euros.

Es con diferencia la más usada, aunque se supone será sustituida en poco tiempo por Euribor Plus.

  • IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades es la tasa de interés media de las hipotecas firmadas a más de tres años concedidos por bancos y cajas por un periodo de tiempo determinado.

Fue introducido en el año 2012 al tiempo que fueron desapareciendo los índices anteriores, el IRPH Bancos e IRPH Cajas así como el indicador CECA y TAR.

Aun así el Banco de España pese a esto siguió publicando el valor de los índices hasta Abril de 2013.

  • Mibor es el tipo interbancario un año siendo solo un índice oficial para aquellas hipotecas que fueron firmadas antes del año 2000.

Se trata de una media de tipos del mercado de depósitos interbancarios en Madrid.

La evolución de este índice es casi igual que el del Euribor.

  • IRS (Interest Rate Swap) es un nuevo índice de referencia a cinco años en lugar de 1 año como puede ser el Euribor.

Aparece en el 2012 y se supone es más estable que el Euribor al haber menos cambios en la cuota, sin embargo su uso no es habitual.

[su_note]Importante señalar que el coste de un préstamo hipotecario viene por la suma entre el índice de referencia usado + el diferencial siendo lo que nos cobra el banco. Por ejemplo Euribor + 1 , el 1 es el precio que nos cobra la entidad bancaria.[/su_note]

Importante señalar que el coste de un préstamo hipotecario viene por la suma entre el índice de referencia usado + el diferencial siendo lo que nos cobra el banco. Por ejemplo Euribor + 1 , el 1 es el precio que nos cobra la entidad bancaria.

Según la entidad

A la hora de solicitar uno de estos créditos varias son las opciones disponibles según el tipo de entidad a la que acudamos.

Las estadísticas lo que demuestran es que todavía los bancos siguen estando por encima de cualquier otra alternativa financiera.

Sin embargo los años han demostrado como los préstamos entre particulares están ganando cada vez más fuerza.

Y aunque la utilidad de estas hipotecas de capital privado son diferentes a las tradicionales no debemos de olvidar el asunto de fondo.

Mientras que los préstamos hipotecarios bancarios se tramitan para la compra de inmuebles los privados por el contrario para obtener liquidez urgente.

La diferencia por tanto es notaria, al igual que las condiciones y requisitos.

En esta sección queremos mostrar los diferentes créditos que los clientes pueden solicitar.

Hipotecas bancarias

Si buscas hipotecas baratas o con bajos intereses el banco es tu mejor financiera.

Ideal si estas buscando comprar tu primera vivienda, una hipoteca para segunda residencia o similar.

Es necesario tener tiempo así como avalistas a la operación pero a cambio los tipos de interés que obtienes serán mejores.

BBVA

Bankia

Ing

Hipotecas privadas y Prestamistas Hipotecarios

Se les llama de esta forma porque son préstamos privados al ser inversores o prestamistas quienes firman las operaciones.

La ventaja de esta financiación son los mínimos requisitos que tienen haciendo pues que sea muy fácil acceder a esta financiación.

El único requisito podemos decir que es básicamente el aportar una garantía inmobiliaria a la operación.

Además, a diferencia de aquellos vistos en bancos tampoco exigen necesariamente que las propiedades estén libres de cargas .

Esta es una de las grandes diferencias entre ambos tipos de productos financieros siendo algo que veremos más tarde.

Se los suele llamar de diferentes formas.

Desde capital privado pasando por prestamistas hipotecarios o créditos entre particulares.

Pueden ser validas para reunificar deudas, agrupar préstamos y todo lo que sea conseguir un ahorro en la cuota.

Todas son validas, lo que tenemos que tener claro es que se trata de financiación más cara pero con menor número de requisitos.

A continuación vamos a ver varios tipos que crédito que podemos ver en oferta.

Préstamos hipotecarios con asnef

Tal como su nombre indica se trata de préstamos sobre propiedad en donde los usuarios pueden obtener dinero pese a estar en algún registro de morosos como el ASNEF.

Para nosotros esto es algo muy positivo pues sabemos de sobra que las entidades tradicionales utilizan el ASNEF para denegar solicitudes.

Poder conseguir una hipoteca con asnef es posible cuando acudimos a este tipo de financieras.

Hay empresas incluso que ni tan siquiera preguntan a sus clientes acerca de si tienes deudas en el registro.

Al ser prestamistas particulares quienes firman estas hipotecas entre particulares la presencia de deudas en el registro no se tiene en cuenta directamente.

Por cierto, hacemos mucho énfasis en este listado de morosidad pero porque es el más conocido.

Sin embargo esto es igual de valido para el resto de registros existentes como puede ser el RAI, BADEXCUQ, EXPERIAN y otros.

Préstamos hipotecarios sin nomina

Es otra de las características de los prestamistas hipotecarios, el hecho de que pueden firmar sin exigir ingresos demostrables por parte de los solicitantes.

Aun con todo tenemos que reconocer que esto es algo está cambiando poco a poco.

Hace años los ingresos del solicitante no eran importantes pues se firmaba la operación teniendo únicamente la propiedad en cuenta así como la capacidad de pago.

Ahora por el contrario sí que se tiene que poder justificar mejor la devolución del dinero, y más si el cliente firma un crédito hipotecario con cuotas mensuales.

Cuando se firma con cuota los ingresos lo que reflejan es la capacidad de pago.

El problema es que no siempre el cliente cuenta con ingresos suficientes que puedan justificar la devolución.

Para esto las empresas de capital privado lo que hacen es valorar también otros factores que influyen en la capacidad de devolución.

Lo ideal es que tengas una nomina, pensión, o cualquier otro ingreso demostrable, pero si no lo tienes  también es posible a diferencia de los bancos.

A esta financiación por cierto los clientes también la llaman como préstamos hipotecarios sin nomina ni aval.

Es así porque es posible obtener dinero sin nomina y además sin necesidad de aportar un avalista.

Justo lo contrario a lo que sucedería en cualquier entidad bancaria.

Donde además de justificar ingresos tendrás que buscar algún avalista que acepte firmar contigo.

Según titularidad o estado de cargas

Además de los montos, importes, plazos de devolución, tipos de interés y comisiones aplicadas una de las diferencias entre bancos y empresas de capital privado tiene que ver con este punto.

Mientras que en financiación privada es posible firmar préstamos con Proindiviso en los bancos no lo es.

También es posible firmar hipotecas en segundo rango a diferencia de las financieras tradicionales.

Esto vamos a verlo a continuación

Préstamos hipotecarios con Proindiviso Que es

Básicamente es una hipoteca en donde no todos los titulares del bien inmueble firman la operación.

La garantía por tanto no se usa al 100% sino a un porcentaje inferior.

Vamos a verlo claramente utilizando un ejemplo.

Jorge pide una hipoteca de 25 000 euros aportando un inmueble a nombre de 4 personas incluyendo el cuyo valor es de unos 100 000€.

De los 4 titulares solo aceptan firmar 2 llegando de esta forma al 50% del valor del inmueble.

Aunque la propiedad este tasada en 100 000 euros como solo firman 2 personas la financiera lo valora en la mitad, 50 000€.

De esta forma a la hora de firmar un préstamo hipotecario indiviso lo que hará será hacerlo sobre dicho valor.

Señalar también que muy pocas son las entidades que aceptan hacer esta financiación en Proindiviso.

Y las que pueden hacerlo como mínimo exigen que el porcentaje sea del 50%.

Si en lugar del 50% los titulares o titular tienen un menor porcentaje directamente la garantía no será aceptada.

A esto tenemos que añadir que los montos y plazos que podremos conseguir serán inferiores a los de las hipotecas más sencillas.

Hipotecas en Segundo rango

Para quien no sepa lo que es esto se trata de un préstamo sobre inmueble en donde la garantía usada como aval ya está hipotecada.

Es decir, aquí la financiera hace una segunda hipoteca por detrás de una ya existente.

Por eso se la llama de esta manera.

El riesgo que asume la entidad a la hora de firmar la operación es muy superior a la habitual.

Lo es porque en caso de impago quien seguramente cobre el capital prestado sea quien haya realizado la primera carga.

La segunda hipoteca por el contrario esta por detrás y en consecuencia será la última en cobrar.

Por este motivo podéis imaginar cómo los porcentajes sobre la tasación que se dan aquí son inferiores a lo normal.

Si es una hipoteca privada se suele dar hasta el 35% del valor de tasación en esta por el contrario se llega al máximo al 25%.

Pongamos un ejemplo para verlo más fácilmente.

Julia tiene un inmueble tasado en 200 000 euros el cual tiene una pequeña hipoteca de 15 000€.

Necesita unos 20 000€ más no habiendo problema al estar esta cantidad por debajo del 25%. (35 000€ es inferior al 25% de 200 000€)

En cambio si en lugar de 15 000€ fuera de 40 000€ ya no habría margen para hacer una segunda.

Esta financiación es también más cara al aplicar tasas de interés superiores, lo mismo se puede decir con el plazo de devolución siendo inferior.

Comparador de Hipotecas

Desde nuestra web también podrás comparar préstamos hipotecarios entre sí para escoger aquel que mejor se adapta a lo que necesitas.

Sino estas seguro de que opción escoger a través del comparador hipotecario lo sabrás.

Es gratuito, no tiene coste con lo que no hay sitio mejor que está a la hora de comparar diferentes préstamos.

Aquí tienes un listado para comparar hipotecas.

Mejores Hipotecas 2021

Desde nuestra web también queremos ser un lugar de encuentro en donde los clientes puedan informarse acerca de las mejores hipotecas 2020.

Si tienes idea este año de pedir financiación bajo esta fórmula a continuación te vamos a mostrar las mejores opciones existentes.

Tanto para aquellos que están buscando comprar un bien inmueble como para aquellos otros los cuales necesitan otro tipo de crédito.

Los vamos a clasificar según TAE, tipos de interés, comisiones, plazos de devolución….

Vamos a tener en cuenta cada una de las condiciones y requisitos del hipotecario de forma que sepáis cuál de ellos más os interesa.

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